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マンションの買い時はいつ? 2019年市場を読み解く

投稿日:2019年9月19日 更新日:

テレビや雑誌、WEBなどで「今が買い時!」と言っている記事があるかと思えば「今は買うな!」などの特集が組まれることが多いマンションの購入。金利や消費税などを考えると、いったい何時が買い時なのか混乱してしまう人も多いのではないでしょうか。そこで今回は2019年のマンション市場と将来予測を見据えて考えてみましょう。

 

賃貸住宅のメリット

賃貸住宅は住み替えを気軽にできることが最大のメリットです。ライフステージの変化や近隣環境の変化に応じて、その時々で自分たちのニーズに合った住まいを選び、ニーズが変わればまた引っ越しするという考え方です。

また、固定資産税や、建物の修繕費用・リフォーム費用は大家さんが負担するため、払わずに済むといったメリットもあるようです。

持家住宅のメリット

持家住宅は何といっても住宅が自分たちの資産として残ることが最大のメリットです。

賃貸住宅の場合、老後収入が無くなっても家賃を払い続ける必要がありますが、持ち家の場合はローンを払い終えてしまえばかかるコストは格段に下がります。(固定資産税や、マンションならば管理費・修繕積立金を払い続ける必要はあります。)

また資産価値は当然持ち家にしかありません。「資産価値と言っても土地の価値だけで、建物価値は無くなる」という声もありますが、それはあくまで税制上の考え方であり、実際の不動産は欲しい人がいる限り、値段が付きます。

 

オリンピック後、価格は下がる?

「オリンピック後は景気が後退し、不動産価格が下がるので、マンション購入はその時まで待った方がいい」という話を聞くことがあります。それは本当なのでしょうか?

実は、不動産市場を見渡すとオリンピック後も「マンション価格は大きく下がることは無い」状況が続きそうです。

 

理由1 建築費が高止まりしている

オリンピック後、建築需要が減退するためマンション価格がいったん下がる。と言われていますが、どうもそうではなさそう。渋谷や日本橋エリアなどでは大規模な再開発計画が進行しており、2027年に向けてはリニアの開業など再開発事業が続いていくため、中・長期的にみても建築費が下がる要因がありません。

 

理由2 土地の希少性

近年、駅近マンションの人気が非常に高くなっており、マンションを建築できる駅近の好条件立地は希少性が高くなっています。こうした土地はマンションデベロッパーはもちろん、ホテルやオフィスも狙っているため価格がアップする傾向にあります。

 

理由3 住宅取得支援制度の拡充

消費税増税による影響を緩和するために住宅ローン減税と住まい給付金の拡充、贈与税の非課税枠の拡大などが予定されており、住宅ニーズが減退しないような政策が打ち出されています。

以上のように、マンション価格が下がりにくい要因があるためオリンピック後に価格が下がるとは言いにくい状況にあるという訳です。

 

低金利も購入を後押し

また、現在は住宅ローンの金利が低水準にあることはご存知でしょうか?

2019年7月の段階で、全期間固定金利の代表格である「フラット35」の金利が、過去最低金利の1.18になると発表されました。

4年前、2015年7月のフラット35金利は1.61%+団信料0.35%を足した1.96%が実際の金利で、現在との金利差は0.78%。

仮に頭金なし、ボーナス払いなしの場合で、月々の返済額を12万円とするなら、2015年の金利だと借入可能額は3,675万円前後。

一方、2019年の金利だと借入可能額は4,127万円前後となり、450万円多く借りられる状況にあります。

つまり同じ支払金額でも、4年前には買えなかった4,000万円前後のマンションが、今なら買える状況にあるということ。

この低金利が、いつまで続くかはわかりませんが、購入を考えているなら、今が追い風であることは間違いなさそうです。

 

取材協力 三井不動産レジデンシャル株式会社 パークホームズ稲毛海岸ステーションプレミア

https://www.31sumai.com/mfr/G1601/

 

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